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福田的房子有个别的区不常见的特点：楼龄差着二十年，却挨在一起。景田、莲花一带是 2000 年前后的高层塔楼，成片成片，二十多年住下来，现在多是二手房翻新；往东走到八卦岭、园岭，地铁上盖的精装公寓和大平层插在老住宅之间，是刚交付的新房；再往北的上梅林，旧村更新出来的超高层新盘才交楼不久。我们做过景田擎天华庭的老塔楼翻新，也做过八卦岭岁宝壹品、上梅林京基宸悦府的新房交付——三个都是三房两厅，但建筑面积从八十多平方米到两百平方米上下，做法和工时都不是一回事。下面按片区和房态分开说。
福田是深圳的中心城区，地早就用得差不多了，新房子多半是拆出来、改出来的。所以一个片区里常常新旧混杂——下面这张表按片区看，重点不是面积，是房态是"翻新"还是"交付"，这决定了当天怎么干活。
| 片区 | 楼栋与房态 | 主力房型 | 作业类型 |
|---|---|---|---|
| 景田 / 莲花 | 2000 年前后的高层塔楼成片，楼龄二十多年，单栋户数多、共用电梯 | 90-135㎡ 三房两厅 | 二手房翻新开荒为主 |
| 园岭 / 八卦岭 | 老住宅与地铁上盖的精装公寓、大平层插花分布 | 50-160㎡ 一房至大平层 | 新房交付与旧房翻新并行 |
| 梅林 / 上梅林 | 旧村更新出来的超高层新盘，交付时间集中 | 85-143㎡ 三房四房 | 新房交付开荒为主 |
| 福田 CBD / 香蜜湖 | 超高层住宅与商务公寓混合，物业管控严 | 100-220㎡ 三房至大平层 | 交付开荒为主 |
| 皇岗 / 沙尾 / 上下沙 | 通勤型住宅，与城中村边缘混杂，租住周转快 | 60-100㎡ 两房三房 | 交付开荒与租住翻新并行 |
福田的活，工时主要花在这三块：
景田老塔楼的三房两厅，建筑面积多在 119-133 平方米上下，公摊大、墙体厚；上梅林新盘的三房两厅多为 85-143 平方米；八卦岭的公寓大平层，三房能到 160-220 平方米。按建筑面积计费，同一个户型名的总价能差出一倍，报面积比报户型管用。
二十多年的房子翻新，厨房吊柜内壁的旧油膜、灶台与墙砖缝的硬垢、卫生间玻璃胶的老化霉边、地漏返味、老式铝合金窗轨里压实的积垢，都不是一次能擦掉的。要保留的地板、门套、老窗还得单独护着，工具和药剂都不能按毛坯的力度来。
福田写字楼密集，商住混合楼盘多，物业通常要求装修与搬运避开早晚高峰、走指定货梯、人员实名报备。擎天华庭这类单栋几百户、共用几部电梯的塔楼，设备上下楼本身就占时间。这些都要在预约时说清，才不会卡在门口。
福田的现场，基本可以归成三类。房态不同，脏污类型、工序顺序、药剂力度都不一样，同一套房子说成"开荒"，落到具体做法上差别很大。
为什么要分开说。这三类现场，预约时如果只报"三房两厅要开荒"，派出去的人和带的工具可能对不上。报一句"景田的老房翻新"或者"上梅林刚交楼"，我们就能判断是带走旧垢的软化和铲刀，还是带走蜡和残胶的药剂，师傅进场就能干活，不用来回换材料。
还有一点常被忽略：老塔楼的产证面积里公摊不小。119 平方米的老三房，套内可能只有九十多平方米，但墙体多、拐角多、柜体内腔多，实际清洁面并不比同面积的新盘小。反过来，新盘大平层面积大、格局开敞，单位面积的工时会低一些。这也是我们不按套内算、统一按产证建筑面积计的原因——口径固定，双方都好核验。
三个盘正好代表福田的三种典型：景田的老塔楼二手房翻新、八卦岭的地铁上盖精装公寓、上梅林的旧村更新新盘。三个都是三房两厅，一个是旧改翻新、两个是新房交付——福田"新旧挨着建"的这个特点，从这三个现场能看出来。
在景田路与商报路交汇处，出门约三百米到景田站（2 号线、9 号线），是 2003 年前后建成的高层塔楼，两栋塔楼加裙楼，二十多年楼龄。我们做的是三房两厅、建筑面积 119-133 平方米户型的二手房翻新开荒。老房的难点在"攒"：厨房吊柜内壁的旧油膜、灶台与墙砖缝的硬垢、卫生间玻璃胶的老化霉边、地漏返味，都要先软化再清；老式铝合金窗轨里压实了多年的积垢，硬刮会伤型材，得先敷再铲。小区单栋户数多、共用电梯，设备上下楼的时间也一并算进了工期。
在园岭街道上步路与泥岗路交汇处，是 6 号线、7 号线八卦岭站上盖的精装公寓综合体，近两年分批精装交付。我们承接的是三房两厅大平层户型的交付开荒。层高比普通住宅高，落地窗和幕墙玻璃面积大，室外侧全部用磁吸式双面擦玻璃工具在室内完成，不加高空费。幕墙与镀膜玻璃不能用强酸强碱，全程中性清洁剂；线性风口、中央空调出风口和护墙板顶边这些高位面，是这类现场最容易被漏掉的地方。
在梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处，由原上梅林村城市更新改造而来，紧邻 4 号线上梅林站、9 号线梅村站，几栋四十多层的超高层住宅，近两年交付。我们做的是三房两厅、建筑面积 85-143 平方米户型的交付开荒。新盘精装交付，脏污量不大但细：出厂保护蜡、台面与淋浴房的溢胶、五金和柜门的贴纸残胶，都要顺着纹路清，整片刮会留下划痕。超高层玻璃面大扇多，室外侧同样在室内完成。
三个盘分别落在景田、八卦岭、上梅林，房态正好是翻新、公寓、新盘各一种。进场规则也各不一样：新盘要走物业登记、有的对施工时段有硬性规定，老塔楼则要提前确认货梯和停车。如果你也住这几个小区，预约时报个小区名，我们能提前把该盘要注意的事跟你说清楚。
福田的三房两厅面积跨度特别大，从八十多到两百平方米都有。按面积段估最准，只报户型名容易估偏。
| 户型（建筑面积） | 标准精开荒总价 | 参考师傅人数与工期 |
|---|---|---|
| 紧凑三房两厅约 85-100㎡ | 约 1275-1500 元 | 3 名师傅｜一天 |
| 三房两厅约 110-133㎡ | 约 1650-1995 元 | 3-4 名师傅｜一天 |
| 三房两厅大平层约 160-220㎡ | 约 2400-3300 元 | 3-4 名师傅｜一天至一天半 |
上表按 15 元/㎡ 的标准精开荒单价估算，实际以现场勘测后的包干价为准。老塔楼翻新另算一笔工时：旧油膜、硬垢、老化胶边、窗轨板结垢这些，都要先软化再清，比同样面积的新房交付多花时间，勘测时会单独说明，不会到现场再加项。
师傅人数随户型配。两房配 2 名师傅；三房和四房两厅配 3 到 4 名师傅，一天内完成。我们的做法是靠加人手把工期压到一天，而不是拖成两天。大平层面积大、定制柜特别密集，或者旧改后拆旧残留特别重的，会顺延到一天半，勘测时会提前说清。
按建筑面积一口价包干。计费基数是房产证上登记的建筑面积，不按套内算，也不单独扣公摊——福田老塔楼公摊高，这一条尤其用得上：产证面积统一、固定、可核验，不用上门量套内再去和赠送面积较劲。如果改按套内计，单价会同步上调，总价基本一致。
建议提前 1 到 3 天。福田在中心城区，从福田 CBD 到梅林、皇岗，路程差别不大，排期相对灵活。旧改房还要挑时机——等装修队撤场、大件废料清走之后再定档期，场地越干净，效率越高。
福田商住混合楼盘多，物业普遍规定装修与搬运要避开早高峰 8 点到 9 点、晚高峰 18 点前后，走指定货梯，有的还要求实名报备。景田、莲花一带共用电梯的塔楼，这一条尤其重要。预约时报个小区名，我们先跟物业确认好时段再安排。
工作日上午来电话，如果附近正好有可调配的师傅，最快当天下午能安排上门；傍晚约的，一般排到次日早间。福田 CBD、香蜜湖一带的楼盘对上门时段管得紧，急单能不能当天进，取决于该小区当天允不允许，电话里可以问。
预约时把这四样说清楚，报价和上门时间能一次说准：小区名字、建筑面积、是二手房翻新还是新房交付、家具进没进场。 福田这一条再加一句货梯与搬运时段——老塔楼和新盘公寓的进场规矩不一样，先说清，师傅到了门口才不会被物业挡回来。
福田执行和全深圳一样的价目表，按房产证登记的建筑面积计费，一口价包干。
付款是四段式：预约少量履约预留款 → 完工 → 现场逐项验收 → 满意后结清尾款。 先做质量确认，再谈结款，不是一次性付清。
报价不含大件建筑垃圾外运。翻新拆下来的废弃板材、旧门窗、包装箱这类大件垃圾，需要装修队或业主先清运出现场——我们做的是全屋清洁，不是垃圾清运。除甲醛、大理石结晶、需室外悬空作业的外墙与外玻璃、家电深度拆机，也都不在开荒范围内。完整价目表、计费口径和其余不含项目，都放在价格标准页；开荒的通用工序、包含项目与验收标准，见开荒保洁服务页。
这几条是福田业主问得最多的。
福田的企业现场和住宅开荒是两条线。福田 CBD、车公庙、华强北、上梅林一带写字楼与商务公寓成片，华强北、保税区周边还有商贸与仓储空间。除了家庭开荒，福田这边我们还接：
企业客户支持对公结算、开具正规发票。写字楼的差别主要在作业窗口：白天要避开办公时段和电梯高峰，多排在夜间与周末，人员和设备进出都要提前跟物业报备。写字楼与商务空间的开荒按建筑面积 10-15 元/㎡ 报价，层高与作业方式决定区间取值，勘测后出闭口包干价。
提供小区名称、建筑面积，说明是二手房翻新还是新房交付、有没有货梯时段限制，可以先给区间；现场勘测后出确定的包干价。
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