工厂开荒保洁在深圳的常规区间是 10 到 15 元一平方米。500 平方米的厂房按 12 元算是 6000 元，落在 5000 到 7500 元这个区间里。
真正进场之后你会发现，同样是 500 平方米，有人报到 4500 元，有人报到 9000 元。差的不全是利润，更多是三个参数没对齐：层高多少、油污是什么类型、面积怎么分段。把这三个参数摆到桌面上，报价单上的数字就能自己解释了。
一、10 到 15 元这个区间是怎么来的？
这个区间对应的是常规厂房：层高 3 米上下，土建残留为主，没有大面积重油污，有货梯，垃圾堆放点在 100 米内。
拆开看，人工占六成上下。深圳一支 4 人班组，一天的工费加社保在一千三四百元。500 平方米常规厂房，4 个人做 8 到 10 小时，人工成本大约三千六。耗材（除油剂、除胶剂、铲刀、抹布、垃圾袋）占两成，设备折旧、交通、管理与作业保险占一成多，剩下的才是毛利。
按 500 平方米 6000 元算，30 到 32 个人工时对应 6000 元，折下来一个人工时约 190 元。这个数乘以人数和天数，就能反推出任何一单的底价在哪里。
二、参数一：层高，3 米是道分水岭
层高决定的是「够不够得着」，以及够得着要用什么工具。
- **3 米以内**：人字梯加伸缩杆能覆盖顶面、管道、灯具，作业效率正常，按基准单价走
- **3 到 5 米**：需要移动脚手架或剪叉式升降平台，上下一次就要几分钟，一天的有效作业时间少三成左右，单价通常上浮 2 到 3 元
- **5 米以上**：属于高空作业，要专项方案、持证人员和监护，按项单独报价，不套平米单价
钢结构厂房的屋架、檩条、消防管道是积灰大户，位置高、面积大、还不好擦。这类顶面除尘在 5 米以上的空间里，往往一项就占掉整单工时的四分之一。
判断标准很简单：站在地面伸手够不到的地方有多少平方米，这部分就是层高溢价的部分。
三、参数二：油污类型，五种附着物对应五种工艺
厂房里的脏不是一种脏。同样是「油」，处理方式差很远。
| 附着物 | 常见来源 | 处理方式 | 工时影响 |
|---|---|---|---|
| 薄油膜 | 机加工切削液、导轨油 | 中性除油剂配热水，走两遍 | 基准 |
| 脱模剂雾膜 | 注塑、压铸车间 | 碱性药剂配刮洗，玻璃灯具单独处理 | +15% |
| 焊渣与飞溅点 | 焊接、打磨工位 | 铲刀加钢丝棉局部处理，不可大面积上 | +25% |
| 水泥砂浆点 | 土建收尾残留 | 湿闷 2 到 3 分钟再铲 | +30% |
| 涂料与胶痕 | 喷漆、环氧地坪施工 | 除胶剂停留 30 到 60 秒再刮 | +20% |
薄油膜看着面积大，其实好处理，一遍药剂带走。真正吃工时的是水泥点和焊渣，硬刮会伤地面和镀层，只能一点一点推。
报价前问一句「车间之前做过什么工序」，比问面积有用。注塑车间和机加工车间的单价，本来就不该一样。
四、参数三：面积，单价往下走但工期往上走
面积越大，单价越低，这是行业惯例，因为固定成本被摊薄了。但工期不会跟着缩。
| 建筑面积 | 常规单价 | 班组配置 | 参考工期 |
|---|---|---|---|
| 500 平方米以下 | 13 到 15 元 | 3 到 4 人 | 1 天 |
| 500 到 1000 平方米 | 12 到 14 元 | 4 到 6 人 | 1 到 2 天 |
| 1000 到 3000 平方米 | 11 到 13 元 | 6 到 10 人 | 2 到 4 天 |
| 3000 到 5000 平方米 | 10 到 12 元 | 分批进场 | 4 到 6 天 |
| 5000 平方米以上 | 按天包班组另议 | 多班组轮转 | 按现场排 |
3000 平方米以上要分批进场，是因为一次上十几个人，水电、垃圾通道、成品保护都跟不上。分两批做，每批 6 到 8 人，反而比一次堆人快。
面积口径按建筑面积算，不按实际可作业面积折算。厂房里有机台、货架、隔断占位，可作业面积往往只有七成，但计价仍按房产证或租赁合同的建筑面积。
五、三个参数怎么合成一个数？
给一个可以自己套的算法：先定基准单价，再按现场条件加减。
| 现场条件 | 系数调整 |
|---|---|
| 层高 3 到 5 米 | +2 元 |
| 层高 5 米以上 | 单独报价 |
| 重油污或脱模剂车间 | +2 到 3 元 |
| 水泥点密集的毛坯厂房 | +2 元 |
| 无货梯、垃圾点超过 100 米 | +1 元 |
| 需要夜间作业或停产窗口内完成 | +1 到 2 元 |
举一个组合：1200 平方米注塑车间，层高 4.5 米，有货梯。基准按 12 元，层高加 2 元，脱模剂加 2 元，实际落在 16 元上下，总额约 19000 元，6 个人做 3 天。
再举一个：800 平方米机加工车间，层高 6 米，薄油膜为主。层高单独报价，顶面除尘和喷淋管道按项算，地面按 13 元算，总额会比纯按面积算高出三成左右。
六、哪些项目不在 10 到 15 元里？
报价单上这五项要单独写清，进场后才不会扯。
- 外墙清洗与吊绳作业：另一套设备与资质，按面计价
- 高空钢结构、屋面、行车梁除尘：按项或按米
- 设备拆洗、机台内部清理、空调拆机：按台
- 大件建筑垃圾外运与消纳：按车
- 除甲醛、环氧地坪深度结晶、大理石翻新：按项
玻璃含内外侧，室外侧用磁吸双面擦在室内完成，不加高空费。这一条在工厂里同样适用，前提是窗扇能开、磁吸厚度匹配。
七、工期怎么排才不窝工？
工厂开荒的难点不在做，在等。
土建没交完、设备没进场、电没通、水压不够，任何一条都能让班组停半天。所以排期要留缓冲：常规单按 1 天算的，排期写 1.5 天；分两批的，两批之间留半天做交叉检查。
进场头 1 小时不干活，先做三件事：交底（哪块区域今天做到哪一步）、保护（配电柜、机台、已装设备盖上防尘膜）、分工（顶面与管道 1 组、地面与墙面 1 组、玻璃与门窗 1 组）。
顺序是先上后下、先干后湿。顶面和管道除尘没做完就拖地，落下来的灰会让地面白做一遍。
以一个 1200 平方米、层高 4.5 米的注塑车间为例，6 人 3 天的排法大致是这样。
| 时段 | 作业面 | 人力 | 重点 |
|---|---|---|---|
| 第 1 天上午 | 顶面、喷淋管道、灯具外罩 | 3 人 | 升降平台分区推进，先除尘再湿擦 |
| 第 1 天下午 | 墙面、隔断、门窗框 | 3 人 | 脱模剂雾膜用碱性药剂，玻璃单独刮洗 |
| 第 2 天上午 | 机台外表、配电柜外部 | 4 人 | 只擦外壳，柜内与接线不碰 |
| 第 2 天下午 | 地面分区铲点、除胶 | 6 人 | 从里往外倒退作业 |
| 第 3 天上午 | 地面清洗、踢脚与边角 | 6 人 | 分两区，做完拉警戒线 |
| 第 3 天下午 | 自检、返工、垃圾归堆 | 6 人 | 侧光复检，问题当场处理 |
排期表要发给业主确认，尤其是停产窗口和进出通道。工厂作业最怕的是班组到了，机台还在运转。
八、报价前业主该提供哪三样东西？
提供得越全，报价越准，进场后加项的余地越小。
- **平面图或分区面积表**：划分作业区域，算清每块面积
- **层高与顶面结构**：是否有吊顶、喷淋管道、行车梁、采光带
- **上一道工序是什么**：土建收尾、设备安装、还是二次改造，直接决定油污与残留类型
有这三样，电话里能给到接近准确的数。缺一样，报价只能给区间，进场复测后再定。
九、验收按什么顺序看？
工厂验收看的是死角，不是大面。
- 顶面与管道：站在地面仰光看，管道上沿不能有积灰线
- 墙面与隔断：白手套贴墙抹 30 厘米，不能有白印
- 地面：侧光贴着地面看，水泥点和胶痕在侧光下才明显
- 门窗与玻璃：逆光看水痕，窗槽轨道手指抹一遍不能有砂
- 配电柜与机台表面：只擦外表，柜内不动
验收当天把问题按区域列成清单，标上复检时间。当场改完的划掉，需要返工的单列。
十、钱怎么付？
四段式：预约时付少量履约预留款，进场后按批次推进，完工当天现场逐项验收，满意后结清尾款。
大型厂房分多批进场的，可以按批次节点付，每批验收完付该批的部分，尾款留到全部完成。这个排法对双方都稳：业主不用一次压太多钱，承接方也不用垫完整个工期。
常见问题
工厂开荒 10 元一平方米能做吗？
5000 平方米以上、层高 3 米左右、以浮尘和少量水泥点为主的常规厂房，可以做到 10 到 12 元。重油污、高层高、需要夜间作业的，做不下来。
和住宅开荒的单价为什么差这么多？
住宅 15 元一平方米含柜内、五金、玻璃内外侧的精处理；厂房按大面作业算，工序密度低，但层高、油污和面积带来的变量更多。
1000 平方米工厂要几个人做几天？
常规条件 6 到 8 人做 2 天。层高 5 米以上或有重油污的，排到 3 天。
可以先做一部分吗？
可以按区域或按批次做，比如先做生产区再做仓储区。分区作业的单价会略高于整场一次做完。
发票和合同怎么处理？
按项目签服务协议，写清面积口径、单价、含项与不含项、工期、验收标准与付款节点，开票按实际结算金额。
关于我们
小英子家政保洁（深圳）有限公司 2016 年成立，纯直营，不做外包与转包，师傅实名备案、持证上岗。厂房、仓库、商铺、办公室开荒保洁按 10 到 15 元一平方米计价，按建筑面积一口价包干，玻璃含内外侧，服务超过 10000 个家庭和企业。
服务范围覆盖深圳九区及大鹏新区：南山、龙华、宝安、龙岗、福田、罗湖、盐田、光明、坪山、大鹏新区。商企项目建议提前 3 到 5 天预约现场勘测，作业时间可安排在 19:00 之前或业主指定的停产窗口。
