一、先给结论：贵不在单价，在工时与趟数

二手房开荒和新房开荒，住宅的单价口径是一样的：标准精开荒 15 元/㎡，按房产证登记的建筑面积乘，不按套内算，也不单独扣公摊，一口价包干。

那为什么同样一百平的房子，老房报出来总比新房高？差别不在单价上浮，在于同一套算法落到老房身上，实际投进去的工时和人数不一样。新房更像「装修完顺手收个尾」，二手房要面对的是前一段生活留下来的东西，多出来的部分就是这一篇要拆的四项。

有件事要先放前面：老房的很多条件，站在门口打电话是估不出来的。楼道宽窄、有没有货梯、拆旧拆到什么程度、旧瓷砖还能不能保留，这些都会改变当天的人数和趟数。所以二手房更适合看完房再出价，现场勘测这一步省不得。

四项里没有一项是「单价高的那类」。拆旧碎石要人搬，老油污要时间泡，旧设施要放慢手速，工期拉长要多派人。换算下来都是工时和人头，这也是老房报价和新房报价拉开差距的真实位置。

二、头一项：拆旧碎石与建筑垃圾，清运是硬账

老房翻新几乎都从拆开始：旧瓷砖、旧橱柜、旧洁具、旧门套、旧墙皮一层层扒下来。拆完留在屋里的不是灰，是成袋的碎块。

这一项跟「擦」没关系。碎块要装袋、封口、搬下楼、送到小区转运点，走的是人力，和面积不成正比，反倒跟楼层与楼道条件关系最大。老小区没货梯的，全靠肩扛手抬，一趟一趟往下运。

口径上要写在明处：大件建筑垃圾只清到小区转运点，超出部分的外运另议。这一条适合在勘测时就问清楚，不要等到当天才提。

拆旧还会留下细粉尘。它的麻烦在于不落地，而是沉在缝里：踢脚线与墙面的夹缝、窗台压条下、门套底部、柜体背板缝、地漏与存水弯。这些位置不先清，后面无论怎么拖地都会出现「清完还落灰」。它们藏在哪、怎么找，是另一个题目；这里只说一件事，多找这几处，工时就得往上加。

三、第二项：多年老油污，已经固化成膜

新房厨房的脏，主要是装修浮尘加少量安装痕迹，湿布配中性药剂走一遍基本能过。

老房厨房是另一回事。油烟机周边、灶台两侧墙面、吊柜底面、瓷砖缝、铝扣板、玻璃隔断上那层油膜，是多年反复加热、冷却、再附着攒起来的，已经氧化聚合成膜，不是一喷一擦能下来的东西。

手法上分三段：先用蒸汽或热水软化，再让药剂停留足够长的时间分解，接着才是擦除。急不得。上强酸强碱去得快，代价是台面被蚀出雾面、不锈钢五金发黑、烤漆门板失光，这些损失多数补不回来。

卫生间同理。水垢钙化、皂垢、硅胶缝里的黑点、地漏返味，都是时间里攒出来的。老房湿区通常还要多做一遍除霉与通风。

这一项的成本落在工时上：单是厨卫两个区域，老房花的工时可能是新房的两倍上下，药剂用量和停留时间也跟着长。

四、第三项：旧设施保护，吃的是工时不是名目

老房里有一批还要继续用的东西：旧瓷砖、旧实木门、旧木地板、旧五金、旧橱柜、旧玻璃。清的时候要绕开它们，该贴美纹纸的贴、该垫保护垫的垫，刀片和硬刷不能像新房那样放手用。

这一项没有单独名目。我们的做法是在勘测时把这些条件看进去，算进工时与人数，报价按建筑面积一口价包干，不在开工后另加项。理由很实在：旧瓷砖釉面本来就薄，旧五金镀层已经磨损，旧木门边角发脆，一旦擦花，赔的钱比省下的工时多。

如果你手上的报价单出现「成品保护费」这类单列项，可以问清两件事：这一项是含在包干价里，还是另外叠加；保护没做到位造成损伤，责任怎么算。价格高低先放一边，先把边界问明白。

五、第四项：工期拉长，人力和趟数跟着涨

新房一百平上下，两到三名师傅一天能收尾。同样面积的二手房，要做到同样的验收标准，往往要一天半到两天，或者靠加人手压进一天。

原因就是前面三项叠加：拆旧垃圾要先清一轮，老油污要分区慢处理，旧设施要边清边护。工序之间有先后，不能并行，工期自然拉长。

还有一类条件只出现在老房和老小区：楼梯房、没有货梯、楼道窄。设备上楼、取水点远、垃圾下运全靠人力，勘测时就算进工时与人数，报价按建筑面积一口价包干，开工后不再单开项目名目。

反过来说，如果一份老房报价明显低于同面积新房，通常意味着有一项没被算进去。常见的是把老房按新房口径估了：只看面积，不看拆旧程度和厨卫油污，人在门口站两分钟就出价。这类报价后期改口的空间最大，也是纠纷的主要来源。宁可勘测时多花半小时看清楚，也别在开工当天发现要对不上。

六、算例：老房 90 平、120 平、140 平怎么算

住宅老房走的还是同一套算法：15 元/㎡ 乘房产证登记的建筑面积。90㎡ 约 1350 元，120㎡ 约 1800 元，140㎡ 约 2100 元。别墅与复式按 15-20 元/㎡，全屋精护 18 元/㎡。

老房为什么常常落在这个口径的上限一侧：拆旧清运、老油污、旧设施保护、工期拉长这四项，是由「有没有老房条件」决定的，跟改造面积大小没有关系。只翻新了厨卫、其余房间没大动的房子，照样会碰上这四项。

非住宅另有独立的一档：厂房、仓库、商铺、办公室的开荒保洁按建筑面积 10-15 元/㎡，层高、油污程度与作业方式决定取高还是取低，500㎡ 约 5000-7500 元，同样是勘测后出闭口包干价。公司保洁包月、办公地毯清洗、玻璃隔断与高位除尘这几项不按面积单价走，按实际面积与作业频次单独报价。

七、报价单上，老房要额外确认的三处

二手房比新房多三处，适合在签约之前问清楚。

拆旧垃圾怎么算：清到小区转运点算在内，多少袋以内、超出怎么计、外运是不是另议，写进单子。

旧设施保护含不含：哪些旧件保留、哪些拆掉；保护动作是不是单独一项；施工中不慎损伤怎么处理。

搬运条件有没有算进去：楼梯房、没有货梯、楼道窄这几条，勘测时讲明白，报价按建筑面积一口价包干、不在开工后另加项。

另一个实际问题是当天怎么盯。老房的验收点比新房多，建议照着清单逐项过：柜体内外、窗槽与轨道、地漏与存水弯、厨卫老油垢、玻璃内外侧、踢脚线上沿。付款按预约少量履约预留款、完工、现场逐项验收、满意后结清尾款走。老房建议提前 1-3 天预约，把勘测的时间留出来。

八、含与不含：一份老房版清单

含的部分：全屋粉尘与浮灰、水泥点与涂料飞溅、残胶、玻璃内外侧、窗槽与轨道、柜体内外、厨卫老油垢与皂垢水垢、地漏与存水弯表层清理、拆旧碎块清到小区转运点。

不含的部分：甲醛治理与空气检测（属另一类机构）、石材深度结晶与大理石翻新、家电拆机（家电只做表面与可及部位）、大件建筑垃圾外运、必须吊绳吊篮的楼宇外墙与外立面。

玻璃单独说一句：含内外侧，室外侧用磁吸式双面擦在室内完成，不加高空费，也不受楼层高低影响。

把这些提前写进单子，老房的报价才谈得下去。四项工时摆出来，业主知道钱花在哪；把不懂的变量留到当天再说，才是加价的土壤。

常见问题 FAQ

二手房开荒比新房贵，是单价不一样吗？

不是。住宅的标准精开荒都是 15 元/㎡，按房产证登记的建筑面积乘，一口价包干。差别落在工时上：老房要多做拆旧垃圾清运、老油污软化分解、旧设施保护这几段，同样面积投进去的人数与趟数更多，所以同一套算法会落到上限那一侧。

拆旧留下的碎石和建筑垃圾，清运包含在报价里吗？

含到小区转运点这一段。装袋、封口、搬运下楼、送到转运点都算在内。超出转运点需要外运的部分另议，这一条适合在勘测时就问清楚，也建议写进单子。楼层高低与有没有货梯会直接影响这一段的人力投入，这两项条件勘测时讲明白，报价就已经算进去了。

旧瓷砖、旧五金件的保护会不会单独收费？

不会单列成一项。旧件保护是算进总工时的：勘测时把要保留的旧瓷砖、旧木门、旧五金、旧木地板看清楚，工时与人数一并计进去，报价按建筑面积一口价包干，不在开工后另加项。如果拿到的报价单上有单独的保护费名目，可以问清它是含在包干价里还是另外叠加。

老小区没货梯、楼道窄，会不会另外加钱？

不加名目。楼梯房、没有货梯、楼道窄这几类条件，我们在勘测时就算进工时与人数，报价按建筑面积一口价包干、不在开工后另加项。实际影响的是当天的人数安排和垃圾下运的趟数，不是单开一笔费用。这一类房子的勘测尤其重要，建议不要只凭电话描述定。

二手房开荒从勘测到出价，大概要走哪几步？

先约时间上门看房，把拆旧程度、旧件保留范围、楼道与电梯条件、厨卫油污状况这几项记下来；据此定人数、工序与工期，出闭口包干价；确认后收预约少量履约预留款，完工当天现场逐项验收，满意后结清尾款。老房条件复杂，建议提前 1-3 天预约，把勘测排在作业之前。

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✅ 价格明码：标准精开荒 15 元/㎡，按房产证登记的建筑面积计，不按套内、不扣公摊，90㎡ 约 1350 元；全屋精护 18 元/㎡；别墅复式 15-20 元/㎡；全屋深度 60-80 元/小时；日常钟点 50-60 元/小时（两小时起）；厂房、仓库、商铺、办公室开荒 10-15 元/㎡

✅ 人员直营：员工实名备案、持证上岗，无外包无转包；两房配 2 名师傅，三房、四房两厅配 3 到 4 名，靠加人手把工期压到一天

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